受国内一二线城市房地产的影响，2016年7、8、9三个月，郑州房地产热火朝天，原来的“买房托人找优惠”变成了“买房托人找房源”，开盘即清盘，个个都是“日光盘”！房价也接连攀升，房价上涨幅度达到50%，甚至100%！房地产虚高和失控局面导致10月2日郑州重启限购：在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。这一限购政策让中牟笑了，因为中牟不在限购区域之内，这一利好政策不但促进了中牟房地产市场的销量，也提升了该区域房价的暴涨。

据河南楼市网数据中心统计，1-11月份，中牟全县商品房销售面积76万平方米，同比增长128.1%。其中住宅销售面积73.8万平方米，同比增长128.7%，占全部商品房销售面积的97.2%。1-11月份，全县商品房销售价格7629元/平方米，同比增长52.8%。其中：住宅销售价格7576元/平方米，同比增长58.7%。

随着郑州房地产市场限贷和限购政策的不断升级，中牟房地产市场迎来多年来最佳销售期，量价齐升。据河南楼市网数据中心统计，2017年1-4月，中牟县房地产市场商品房投放49.62万平方米，同比增长70.28%；销售44.67万平方米，其中商品住房销售40.65万平方米；商品房销售均价7987元/平方米，同比增长20.34%。其中商品住房销售均价7705元/平方米，同比增长17.36%。中牟全县二手房销售14.73万平方米，同比增长28%；二手房销售均价4272元/平方米，同比增长64%。

其中2017年4月份，中牟县商品房投放11.52万平方米，同比增长88.85%；销售13.13万平方米，同比增长25.89%。其中商品住房销售12.05万平方米，同比增长20.86%；商品房销售均价为7410元/平方米，其中商品住房销售均价7140元/平方米；全县二手房销售6.51万平方米，同比增长65%；二手房销售均价4413元/平方米，同比增长54%。

截止到4月底，中牟全县商品房库存85.83万平方米，其中住宅62.88万平方米，库存去化周期仅为5.4个月。具体到万三路以东，商品房库存70.07万平方米，其中住宅51.43万平方米，去化周期仅为5.7个月。

因为郑州市区限购、限贷政策不断加强和严厉，大批购房者开始涌向郑州周边非限购区域的中牟、荥阳和新郑，其中因中牟与郑州市区优越的位置、交通等优势，成为购房者的首选，中牟区域的楼盘“一不小心”成为“香饽饽”，“日光盘”开始频现，销量连连攀升，楼盘销售价格也“日新月异”，空前高涨！

中牟、荥阳、新郑等片区房地产市场热火朝天的局面，与国家对房地产定义的“房子是用来住的，不是用来炒的”相违背，导致原有的楼市限购政策于5月3日凌晨升级，成为郑州房地产史上最严厉的房地产调控政策，中牟房地产也“惹火烧身”，“享受” 郑州房地产史上最严厉的楼市调控政策。

5月3日连夜出台的郑州版楼市新政，从限购区域、企业购房、限制假离婚、限制销售、限制赠与等方面协同发力，具有政策的核爆效应。受限购、限贷、限价、限签、限离、限售六把调控‘利剑’的持续影响，中牟房地产市场在一段时期内由‘狂热’逐渐回归‘冷静’。

郑州近年来“北移东扩”的城市发展，促进了郑东新区及其郑汴新区的快熟崛起，处在省会郑州和古都开封之间的中牟，成为新一轮开发热土，万科、碧桂园、融创、建业等国内知名房地产开发企业竞相拿地开发项目，形成新的绿博组团、白沙组团、雁鸣湖组团、象湖组团等热点片区。随着郑州作为国家中心城市和郑州自贸区建设等国家战略，将带动中牟的快速发展！

一、走近中牟，感受中牟人文发展：

中牟县地处中原腹地、黄河之滨，隶属河南省会郑州，位于河南省中部，东接古都开封，西邻省会郑州，北濒黄河，地处黄河下游，郑汴之间；古称圃田、牟州，汉朝设县，是历史上最早的奴隶起义萑苻泽起义、著名的官渡之战发生地，是道家名师列子、美男子潘安、民族英雄史可法等历史名士的故乡。土地总面积1416.6平方公里，辖15镇、1乡、3个街道办事处，419个行政村。作为郑汴一体化的核心区域和战略支点，兼容并收两市开拓进取之气魄、深厚文化之底蕴，以自身独特的优势和明晰的思路，以喷薄迸发之势，开启了都市生态田园城市建设的新篇章。

“三位一体”之高效中牟。中牟县集“铁、公、机”交通优势于一体。中牟县西连京广铁路、国道107线，东接京九铁路、国道106线，东连霍高速、郑开大道、国道220线、陇海铁路、郑民高速横贯东西，省道223线、新国道107线纵穿南北，县城南距郑州国际机场25公里。京港澳高速、连霍高速、郑民高速等多条高速在县域西部交汇，素有“一肩挑两市、一路通三城”之说。

以郑州为中心的“米”字形高铁辐射网络，让中牟处在了“3小时经济圈”。全县每百平方公里道路密度230公里，郑开大道、物流大道等5条城际道路横贯东西，省道223线、规划新107国道纵穿南北；县城北距连霍高速下道口11公里，西距京港澳高速下道口12公里，郑民高速2个下道口分别距县城5公里，机西高速正在规划建设。中牟南距郑州国际机场25公里，郑民高速可直通机场。发达完善、快速便捷的“三位一体”的交通体系，保证了对外联系的时效性和开放性，极大提高了经济发展效率。

2012年以来，五年的攻坚，推动新型城镇化建设，城镇化率由36.1%提高到48.3%。

二、中牟经济发展稳中有进：

2012年以来，在上级党委、政府和县委的正确领导下，在县人大、县政协的监督支持下，牢牢把握建成都市型田园城市发展目标，紧紧依靠勤劳智慧的全县人民、务实重做的广大干部，奋力拼搏，开拓进取，走出了一条具有时代特点、彰显中牟特色的发展道路，成为中牟发展历史上最好最快的五年。

据统计，2016年地区生产总值达到289亿元，是2011年的1.5倍，年均增长9.3%；一般公共预算收入达到41.6亿元，比2011年翻了一番多，年均增长17%，居河南省各县（市）第2位；规模以上工业增加值累计完成481亿元，年均增长9%。

2016年，通过“156”工程的实施，掀起项目建设热潮，固定资产投资达到396亿元，是2011年的2.6倍。

2016年年末全县金融机构人民币存款余额517.2亿元，同比增长32.3%。全县金融机构人民币贷款余额253.9亿元，同比增长32.9%。

2016年人民生活水平显著提高，公共财政民生支出204.4亿元，年均占一般公共预算支出76%；城乡居民存款余额达到320亿元，是2011年的3.6倍；城镇居民人均可支配收入达到25966元，比2011年净增9300元。

三、中牟中心城市规划

1．城市总体规划要点

1)市域总人口及城镇化水平：2020年，城乡总人口100万人，城镇人口81万人，城镇化水平达到81%；2030年，城乡总人口210万人，城镇人口195万人，城镇化水平93%；城乡居民点建设用地220.3平方公里。

2)城镇空间布局结构：

规划城乡形成“三轴、三区、多组团”的城镇发展格局。

三轴：郑开大道公共服务轴、万洪公路产业轴，雁鸣大道县域城镇发展轴；

三区：沿黄生态保育区、城市核心功能区、南部生态农业区； 多组团：绿博组团、老城区组团、汽车城组团、官渡组团、大孟组团以及万滩、雁鸣湖、姚家、黄店等新市镇形成的多个城镇组团。

3)城市规模：至2020年，中心城区人口规模74万人，建设用地规模控制在93平方公里；至2030年，中心城区人口规模160万人，建设用地规模控制在160平方公里，人均建设用地100平方米。

2．空间结构

中心城区形成“一核聚力、多点联动、五区协同、绿廊渗透”的空间布局结构。

3．轨道交通线网

中牟县中心城区规划建设四横四纵共计五条轨道交通线路。

轨道交通8号线主线西接郑州市轨道交通线网，通过绿博大道进入中牟县中心城区，途经文创园、老县城、官渡区三个组团。8号线主线从弯月路向南敷设，沿弯月路进入中牟县县城，连接创意文化产业园组团、县城城区两大区域。支线沿弯月路向东，进入官渡组团沿官渡大道向北延伸，至官渡北侧。轨道交通14号线西起郑州市中心城区，穿过物流园区，沿正中大道进入汽车产业集聚区，后沿雁鸣大道向北延伸，穿过县城，直至大孟北侧。轨道交通20号线西起金水科教园区，通过白沙，从商都大道进入中牟县老县城组团，沿商都大道敷设，止于商都大道与雁鸣大道交叉口。轨道交通19号线为区域普线，南接18号线连接航空港区，向北纵贯文创园组团，远期北端延伸至雁鸣湖区域。轨道交通22号线为区域加密普线，该线路主体服务对象为白沙组团，线路东端延伸至中牟县县域境内，沿豫兴大道敷设，止于文创园北端。

四、中牟县2016年土地供应情况

为有效控制土地供应总量，优化国有建设用地供应结构和空间布局，促进土地节约利用，提高土地利用效益，加强土地市场调控作用，深入推进转型发展，培育新的经济增长点，推进新型城镇化建设，加快城乡统筹进程，引导各类项目投资，优化产业布局，保障中牟县城市居民住房建设和重点项目用地需求，促进中牟县经济和社会平稳可持续发展，制定2016年国有建设用地供应计划。

中牟县域建设用地布局规划图

(1) 土地供应总量: （1）2016年度中牟县国有建设用地供应计划总量706.5公顷。

(2) 用途结构: 在2016年土地供应总量中，商服用地93.77公顷，占计划供应总量13%；工矿仓储用地330.54公顷，占计划供应总量的47%；住宅用地227.35公顷，占计划供应总量32%。

(3) 供应分布: 2016年中牟县国有建设用地供应计划总量中，工矿仓储用地主要集中在汽车产业集聚区，商业、住宅用地多位于郑州国际文化创意产业园、雁鸣湖镇等，交通运输用地主要是公路用地。

(4) 供应时序:2016年中牟县国有建设用地计划供应总量为706.5公顷，计划第一季度供地约100公顷，第二季度供地约150公顷，第三季度约250公顷，第四季度约200公顷。

(5) 供应方式:2016年中牟县国有建设用地供应计划中的商服用地、工矿仓储用地、住宅用地以出让方式为主，面积为651.66公顷，公共管理与公共服务用地、交通运输用地，以划拨方式为主，面积为54.84公顷。

(6) 中牟县城镇基准地价表

(7) 2016年中牟县土地成交信息

2016年中牟县土地成交106宗地，共出让土地面积375.20公顷。

五、2016年中牟县房地产市场分析：

6.1 2016年中牟县商品房预售证情况

2016年中牟县商品房预售证共预售79个，预售商品房358栋楼，预售商品房9477套，共预售商品房面积129.78万平方米。

2．2016年中牟县房地产投资情况：

1-11月份，全县房地产开发投资完成43.1亿元，同比增长50.2%，增速比上月高13.7个百分点。其中：住宅类投资完成32.1亿元，同比增长51.7%，增速比上月高10个百分点，占全部房地产开发投资的74.6%。

2016年1-11月份，全县商品房销售面积76万平方米，同比增长128.1%。其中住宅销售面积73.8万平方米，同比增长128.7%，占全部商品房销售面积的97.2%。

受一系列利好因素影响，今年以来楼市快速升温，房价上涨预期不断增强。1-11月份，全县商品房销售价格7629元/平方米，同比增长52.8%，增速比上月高2.1个百分点。其中：住宅销售价格7576元/平方米，同比增长58.7%，增速比上月高2.9个百分点。预期变化将直接影响需求，可能会带来一定程度的市场起伏。

3．相关政府文件：

中牟县人民政府关于促进房地产市场持续平稳健康发展的意见

（牟政文〔2016〕214号）

各乡镇人民政府，街道办事处县部门有关单位：

为保持我县房地产市场持续平稳健康发展，依据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）、《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（郑政办〔2016〕60号）文件精神，结合我县实际，现提出如下意见：

一、统一思想，提高认识

住房问题是影响社会稳定的重要民生问题。房价上涨过快、过高，既增加了金融风险，也不利于社会稳定发展。各相关部门必须充分认识到房价过快上涨的危害性，认真落实中央及地方的房地产调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场持续健康发展。

二、成立组织，建章立制

由县政府牵头，发改委、国土、房管、城建、规划、工商、统计等部门联合成立工作小组，建立房地产监管工作联席会议制度。定期召开会议，分析研判房地产形势，协调推进房地产工作。确保房地产市场平稳健康发展。

三、增加供地，抑制上涨

（一）扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏。根据我县的商品住房的库存情况及开发计划，科学编制年度用地供应计划。

（二）依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。抑制居住用地出让价格非理性上涨。

四、加强监管，严查重处

（一）严格新建商品住房项目销售价格管理，开发企业应根据项目品质、区位等条件合理定价，在预售方案中据实申报。住房保障部门建立网签价格均价公布制度，企业申报价格明显高于网签均价的项目，应向价格管理部门备案。

（二）新建商品住房项目必须取得《商品房预售许可证》后方可对外销售，并在 10 日内一次性公开全部房源，明码标价，公开对外销售。不得以各种借口分批、分次销售。不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。对于违反规定的企业，将依法从重处罚，并记入企业信用档案。

（三）房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务。不得散布虚假信息哄抬房价，诱骗消费者交易。对存在违法违规行为的中介机构，依法从重处罚，并记入企业信用档案。对严重侵害群众权益，扰乱市场秩序的中介机构，工商行政主管部门要依法将其清出市场。

（四）加大对房地产市场违规行为的查处力度，房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》的，不得以办理会员卡、认购、团购、排号、发放 VIP 等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用。

五、强化宣传，正面引导

各相关部门加大信息公开力度，进一步加大对房地产市场的正面舆论引导，全面加强舆情监测，及时、主动澄清不实信息。加强宣传，引导居民理性消费。对编造虚假信息、造谣滋事者，依法追究责任。

（2016-11-21）